É comum uma nuvem de dúvidas pairar sobre a cabeça daqueles que desejam entrar em um financiamento imobiliário pela primeira vez. Termos técnicos – e na maioria das vezes desconhecidos – fazem parte do caminho que leva à conquista da casa própria. Afinal, o que significam expressões como amortização ou juros pós-fixado?

Na entrevista a seguir, o gerente Augusto Ferrari Neto, responsável pelo setor de liberação de recursos para financiamentos da CLR – assessoria em crédito imobiliário parceira da Provectum – esclarece todos os aspectos sobre financiamento de imóveis.

Leia e faça a sua aquisição com mais segurança!

O que é crédito imobiliário? Qualquer imóvel aceita o financiamento?

É o crédito oferecido por instituições financeiras para aquisição de um lote residencial ou imóvel – finalizado ou em construção. Para ser aceita no crédito imobiliário, a propriedade deve estar em bom estado de conservação e ser atestada pelo engenheiro avaliador do banco financiador.

Do que é composta a parcela do crédito imobiliário?

A parcela é composta por: amortização + juros + seguro por morte e invalidez permanente (MIP) + seguro de danos físicos do imóvel (DFI) + tarifa de administração.

O que é Sistema de Amortização Constante (SAC) e Sistema de Amortização por tabela Price?

São formas de amortização para a extinção da dívida. No sistema SAC, o valor da parcela é reduzido na medida em que a dívida é paga.

Já no sistema Price, o valor da mensalidade é o mesmo durante todo o financiamento. No início, o cliente paga mais juros do que a dívida propriamente dita. Com o passar do tempo, a dívida e os juros ficam menores, o que permite a maior amortização das parcelas.

O que é taxa de juros? Quem estabelece a taxa de juros de um crédito imobiliário é a instituição financeira ou a construtora/imobiliária?

É a taxa cobrada para empréstimos de dinheiro. Seu valor expressa o custo do dinheiro no mercado. É um ganho para quem empresta e uma despesa para quem toma emprestado. A instituição financeira é responsável por estabelecer a taxa no crédito imobiliário, no entanto, ela toma como parâmetro a taxa estabelecida pelo Banco Central. 

O que são as taxas de juros pré e pós-fixadas? Elas estão inclusas nas prestações das parcelas ou são cobradas separadamente?

A taxa de juros pré-fixada é definida na data da contratação do financiamento e permite que o consumidor conheça o valor exato das parcelas, que permanecem fixas por todo o contrato. Simples assim!

Já a taxa de juros pós-fixada é vinculada a índices de inflação ou taxas de juros de curto prazo, que podem variar com o tempo e conforme a economia do país. No financiamento imobiliário, é comum que a taxa pós-fixada esteja relacionada à Taxa Referencial de Juros (TR), que serve de base à remuneração das cadernetas de poupança.

Ambas as taxas – tanto as pré como as pós-fixadas – estão inclusas nas parcelas.

O que é Custo Efetivo Total (CET) e o que está incluso nele?

O Custo Efetivo Total (CET) engloba todos os custos do crédito imobiliário. Ao realizar uma simulação do financiamento, o consumidor deve comparar não somente as taxas de juros, mas também o CET da operação. Pode acontecer de um determinado banco ter uma taxa de juros menor, mas o CET maior.

Isso acontece, pois o CET é calculado segundo os fluxos das liberações e pagamentos previstos no contrato, e varia de acordo com as condições do financiamento. O valor calculado no CET é referente aos juros da operação, prêmios de seguros de Morte e Invalidez Permanente (MIP), Danos Físicos do Imóvel (DFI), Tarifa Mensal de Serviços Administrativos, Tarifa de Avaliação de Garantia e impostos – quando aplicáveis.

O que é alienação fiduciária e como ela funciona?

É uma forma de garantia que divide o imóvel entre um possuidor direto (comprador) e possuidor indireto (agente financeiro). Esta forma de compromisso fica gravada na matrícula da propriedade, no cartório de imóveis. Nela, o comprador é o possuidor direto por deter a posse e uso do local, enquanto a instituição financeira detém apenas a garantia na qualidade de proprietário, portanto, possuidor indireto.

O que é contrato de gaveta e quais são os seus prós e contras? O sistema é recomendado? Por quê?

O contrato consiste em um acordo particular entre aquele que adquiriu o financiamento com o banco e um terceiro. Comprar um imóvel por meio do chamado “contrato de gaveta” não é seguro, mas a prática é comum.

Entre outras situações de risco, pode acontecer de o proprietário antigo vender o imóvel a outra pessoa. A propriedade pode ser penhorada para cobrir dívidas do antigo proprietário. Caso o antigo dono morra, a habitação pode ser inventariada e destinada aos herdeiros, e o atual comprador perder o seu investimento.

Também é necessário lembrar que o Seguro por Morte e Invalidez Permanente (MIP) e o Seguro de Danos Físicos do Imóvel (DFI) perdem seu valor legal em caso de sinistro (evento em que o bem assegurado sofre um acidente ou prejuízo material).

Em que etapa do crédito imobiliário entra o trabalho das imobiliárias, no caso, da Provectum?

No momento em que o corretor de imóveis identifica que o comprador fechará negócio por meio do crédito imobiliário. A Provectum, então, conduz e orienta o cliente em busca do correspondente bancário. O profissional dará toda a assessoria necessária ao cliente junto às instituições financeiras.

Parceiras de longa data, a Provectum e a CLR Financiamento – por meio de seu financiamento descomplicado e ótimas taxas de juros – trabalham juntas para tornar realidade o sonho da casa própria!
 

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