A lei 8245/91, que trata das locações de prédios urbanos, sofreu algumas alterações por conta da lei 12.112/09, dentre elas, nos dispositivos que tratam da exoneração do fiador. A mudança facilitou a desobrigação do fiador no cumprimento de seu papel em algumas circunstâncias no contrato de aluguel residencial. Vamos abordar cada uma delas a seguir.
Morte do locatário ou casos de separação – sucessão na locação
O artigo 11 da lei 8245/91 estabelece que, com a morte do locatário, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros e as pessoas que viviam na dependência econômica do então inquilino, desde que residentes no imóvel locado, assumem a posição nos direitos e nas obrigações da locação.
Também substitui nos direitos e obrigações da locação, o cônjuge ou companheiro que permaneça no imóvel após a separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável (conforme dispõe o artigo 12 da lei 8245/91).
1ª hipótese para exoneração do fiador
Em contratos de locação nos quais a fiança é a modalidade de garantia escolhida, ocorrendo uma das situações acima previstas (falecimento do locatário ou separação do casal), a circunstância deverá ser comunicada por escrito ao locador (proprietário do imóvel) e ao fiador.
Uma vez notificado dessa mudança de inquilino, o fiador poderá notificar o proprietário sobre a sua desobrigação por escrito, caso seja essa sua decisão, no prazo de 30 dias, contado do recebimento da comunicação. No entanto, a partir dessa comunicação sobre sua exoneração, o fiador ficará ainda responsável pelas obrigações assumidas junto ao locador pelo prazo de 120 dias.
Uma situação muito comum é a de casais jovens que utilizam os pais de um deles como fiadores no imóvel. Numa eventual separação, quando um dos cônjuges permanece no local, os pais do indivíduo que saiu do imóvel podem não desejar continuar no papel de fiadores do ex-companheiro(a).
Locação por prazo indeterminado
Usualmente as partes contratantes firmam um instrumento de contrato de locação para vigorar por um determinado prazo. Terminado esse prazo, a locação continua, no entanto, de agora em diante, por prazo indeterminado.
O fato de a relação locatícia passar a vigorar por prazo indeterminado, não altera a obrigação das partes em continuar a obedecer às condições do contrato, inclusive no que se refere àquelas assumidas pelo fiador.
2ª hipótese para exoneração do fiador
O inciso X do artigo 40 da lei 8245/91 autoriza o fiador, na hipótese de estar a locação vigorando por prazo indeterminado, a notificar o locador sobre a sua pretensão de exonerar-se desse encargo, respondendo ainda, pelas obrigações assumidas, pelo prazo de 120 dias após o recebimento da respectiva notificação.
Outras hipóteses de desobrigação do fiador
Em linhas gerais, e não apenas para a fiança prestada em um contrato de locação de imóvel, o fiador ficará desobrigado se:
(a) sem o seu consentimento, o credor conceder moratória ao devedor. Exemplo: o inquilino está devendo aluguel há meses e o proprietário permite que a situação continue sem tomar providências, acionando posteriormente o fiador para que ele se responsabilize pelo débito;
(b) se o credor, em pagamento da dívida, aceitar amigavelmente do devedor, objeto diverso do que este era obrigado a lhe dar. Um exemplo: se o proprietário aceitar um veículo como pagamento da dívida, e o automóvel apresentado pelo devedor não estiver em bom estado, ele não poderá cobrar o fiador pelo débito, pois houve uma alteração na forma de pagamento combinada anteriormente.
O fiador poderá ainda exonerar-se do encargo se invocar o benefício da execução da dívida junto ao devedor principal e este, retardando a execução, cair em insolvência (ou seja, ficar sem recursos). Nesta situação, o fiador deverá provar que os bens por ele indicados eram, ao tempo da penhora, suficientes para solução da dívida afiançada.
Por fim, vale lembrar que conforme dispõe o artigo 39 da lei 8245/91, “Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta lei”.

Marcelo Manhães de Almeida é advogado, presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-SP e membro do Conpresp.